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转自:法盏,作者王丹法官

来历:节选自《民事审判辅导与参阅》总第68辑

现在实践中,“以房抵债”的景象比较常见,有的是民间假贷与房子买卖法令关系相交错,有的是在债款实行期限届满前两边签定“以房抵债”协议,有的是在债款实行期限届满后签定“以房抵债”协议,还有的是在债款实行期间届满后两边签定房子买卖合同等等。

“以房抵债”的问题非常复杂,既触及法令关系性质的确定问题,又触及让与担保、流押制止等问题,更牵涉到虚伪诉讼的确定问题。

现在审判实务中的“以房抵债”,大体可分为两种景象,一种是当事人两边之间已就“以房抵债”达到了协议,且现已处理了房子过户手续,契合德国、日本民法和我国台湾区域的“民法”所说的代物清偿;另一种是只要两边当事人就“以房抵债”达到了一致意见,没有处理房子过户手续,也没有实际地交给房子。

从胶葛的数量看,后一种景象又占绝大多数。

谈到“以房抵债”,一般首要都会以代物清偿作学理归位。所谓代物清偿,是指债权人受领债款人提出的他种给付以替代原定给付,并使原债消除的有偿要物契约。我国台湾区域“民法”第319条对此有清晰规则。

由于我国合同法对此类合同没有做出清晰规则,标明它在合同法上为非典型合同。

有观念以为,“以房抵债”协议应参照我国台湾区域代物清偿的构成要件和法令作用的有关理论,确定为实践性合同,假如当事人在债款清偿期届满后达到“以房抵债”协议并现已处理了产权搬运手续,该协议建立并收效,对当事人两边具有法令拘束力。

该种观念的长处是能够必定程度保护第三人合法权益和买卖安全。缺陷是对债权人的保护力度不行。

如前所述,实践中发生争议的很大一部分是达到的“以房抵债”协议,由于各种情况没有得到实践实行,此刻,假如依照“以房抵债”协议为实践性合同的观念,在没有完结物权变化的情况下,“以房抵债”协议没有收效,对债款人不具有拘束力,债权人只能依照原债款向债款人建议,这与鼓舞买卖的准则不相契合,也不恰当地削弱了意思自治准则的成效。

因而,也有观念以为,“以房抵债”协议并非有必要为实践性合同,关于没有完结他种给付的,实践上更契合新债清偿(原债和新债并存)的特征。

在现行法令没有清晰规则的情况下,应充沛尊重当事人意思自治,将之解释为诺成性合同并非没有空间。房子一切权是否完结变化,房子是否交给仅触及债是否现已取得清偿的问题,不该影响“以房抵债”协议的收效。

笔者附和此种观念,理由在于:

(1)现行法令没有明文规则代物清偿,没有清晰其构成要件及相应法令作用,在法令既没有清晰其构成要件及相应的法令作用,在法令既没有清晰其为实践性也没有清晰其为诺成性的情况下,不宜硬性套用其他国家或区域关于代物清偿的规矩及理论,削足适履,而更应重视实际买卖形式、当事人自主的买卖组织和经济社会发展的需求,从更有利于完结当事人的合法权益以及尽或许的遵循意思自治的准则理念动身,引用诚实信用和公正准则予以裁判。

(2)从合同的发展趋势看,实践性合同在类型方面呈逐步削减的趋势,在着重意思主义的布景下特别如此,合同法的根本态度也是诺成性为准则,实践性为破例,已然合同法没有将代物清偿作为典型实践性合同予以规则,没必要受制于境外立法例关于要物合同的寞臼。

(3)保护债权人利益是民法特别是合同法的重要价值取向,“以房抵债”协议一般是债款人难以完结金钱给付后签定,在现有社会经济环境下,房子相对来说是较为优秀的财物,能够最大极限满意债权人利益,债权人一般也会以该抵债协议诉请,而不肯再建议原债款。

(4)关于或许存在的债款人与某一债权人歹意勾结危害其他债权人利益的“以房抵债”协议,能够经过其他法令准则比方能够经过合同无效准则,债权人撒销权准则,第三人履行贰言之诉以及案外人人请求再审等准则予以规制,没有必要因噎废食,一项法令准则也不或许完美决一个胶葛中的一切问题。

《八民会纪要 (民事部分)》关于“以房抵债”协议的性质问题没有清晰规则,第十七条仅仅从正面清晰对完结产权改变手续的“以房抵债”协议,当事人没有正当理由不能建议无效或可改变可撒销,但不能因而得出“以房抵债”协议没有完结产权改变手续即不发收效能的定论。

究竟,合同不收效与合同无效是不同层次的概念。